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Etat des Lieux


Que vous soyez le propriétaire ou le locataire, ne négligez pas l'état des lieux.
L'état des lieux, appelé aussi "constat d'état des lieux" est un document essentiel qui décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu'il comporte.

Dans votre intérêt, la loi a rendu obligatoire son établissement en début et en fin de location afin d'éviter des litiges au départ du locataire.

L'état des lieux doit obligatoirement être joint au contrat de location.


C'est après comparaison des deux états des lieux que le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie, déduction faite le cas échéant des sommes justifiées et dues par le locataire au titre des loyers, charges et réparations locatives ou dégradations dont il pourrait être tenu responsable.

Il doit être détaillé :
Ne vous contentez pas de termes généraux et subjectifs du type "logement en bon état, état moyen, mauvais état" qui peuvent donner lieu à des interprétations différentes ;

Faites une description du logement, du sol au plafond, pièce par pièce, ainsi que des équipements tels que placards, cheminées, éléments de chauffage, sans craindre d'inscrire les détails sur la nature et l'état du logement et le fonctionnement des équipements.

Il est de l'intérêt du propriétaire et du locataire d'effectuer le relevé des compteurs : eau, gaz, électricité, lors de l'état des lieux d'entrée et de sortie.


Millièmes de Copropriété


Ces millièmes ou tantièmes permettent de répartir les charges communes de propriété entre tous les copropriétaires.

Les tantièmes déterminent aussi le nombre de voix dont dispose le copropriétaire aux assemblées générales.

Intervention sur site
  • Relevé de l'ensemble immobilier et établissement des plans
  • Relevé et établissement des plans des intérieurs de tous les niveaux de l'ensemble immobilier

Etablissement d'un état descriptif de division

  • Désignation de l’immeuble
  • Parties communes et Privatives
  • Charges de Copropriété


Etablissement d’un règlement de copropriété

  • Généralités - Désignation de l’immeuble
  • Division de l’immeuble
  • Destination de l’immeuble - Droits et obligations des copropriétaires
  • Etat de répartition des charges
  • Mutation de propriété et de jouissance - Modifications des lots - Constitution de droits réels
  • Administration des parties communes
  • Décisions extraordinaires – Dispositions diverses

 


Prêt à taux Zéro %


Conformité aux normes de surfaces et d'habitabilité
Diagnostic nécessaire pour l'obtention d'un prêt à taux zéro pour l'acquisition d'un logement de plus de 20 ans.

Validité limitée à l'obtention d'un prêt


Lorsque le logement qu'il souhaite acquérir est achevé depuis plus de 20 ans, le bénéficiaire d'un prêt à taux zéro doit faire réaliser un état des lieux relatif à la conformité aux normes de surface et d'habitabilité (article R318-1 du Code de la Construction et de l'Habitation).

Cet état des lieux, conforme au Décret N° 2005-69 du 31 Janvier 2005, est établi par un professionnel indépendant de la transaction et titulaire d'une assurance professionnelle.
Lorsque l'état des lieux révèle que le logement ne satisfait pas à certains points de contrôle, il doit être mis en conformité le jour de l'entrée dans les lieux de l'emprunteur Le diagnostic porte sur plusieurs points de contrôle du logement extérieur, intérieur, électricité, gaz.

Il existe 26 points de contrôle nécessaires à la réalisation de ce diagnostic.

Le diagnostiqueur réalise, suivant les 26 points de contrôle de son référentiel, une inspection visuelle du logement et de son environnement en distinguant les critères généraux relatifs à la sécurité, à la salubrité et à l'équipement de l'immeuble (étanchéité, parties communes, canalisations), et les critères généraux relatifs à la sécurité, à la salubrité et à l'équipement du logement (normes dimensionnelles, ouvertures et ventilations, cuisine / coin cuisine, installations de gaz et d'électricité, équipement sanitaire, chauffage).

Ces normes de surface et d'habitabilité sont applicables aux logements anciens financés avec un nouveau prêt à 0%.


Loi de Robien


La loi de Robien permet de déduire de son revenu 50% du prix d'achat du bien immobilier locatif et de se constituer ainsi un patrimoine immobilier de qualité à moindre coût.

- Attestation avant travaux prouvant que les caractéristiques rendent le logement indécent.
- Le certificat après travaux atteste que les équipements et le confort sont équivalents à ceux d'un logement neuf.


Les dispositions en faveur du logement locatif prises dans le cadre de la Loi N° 2003-590 du 2 Juillet 2003 Urbanisme et Habitat, publié au JO du 3 Juillet 2003, à l'initiative de Gilles de Robien. Elles concernent l'investissement dans les logements locatifs neufs et anciens.

L'ensemble du dispositif est présenté comme visant à encourager le plus grand nombre de Français à investir dans le logement locatif afin de :

  • Détendre le marché locatif dans ses zones les plus critiques.
  • Relancer la construction de logement locatif en centre-ville.
  • Soutenir l'emploi dans le secteur du bâtiment.
  • Eviter que les logements anciens dégradés ne quittent le parc locatif.
  • Remettre sur le marché locatif des logements vacants.
  • Améliorer la qualité des logements locatifs disponibles.


Pour la Première Fois, un dispositif d'aide à l'investissement locatif s'applique aussi à l'ancien.
Le bénéfice de l'amortissement s'applique aux logements anciens qui ne satisfont pas avant travaux aux caractéristiques de décence prévues par la loi du 13 Décembre 2000, Article 87, et qui font l'objet d'une réhabilitation conséquente attestée par des professionnels.

L'amortissement fiscal porte à la fois sur le coût d'acquisition et sur celui des travaux.

Cette mesure vise notamment la remise sur le marché locatif de logements vacants parce que trop dégradés ou ne pouvant être loués sans travaux parce que ne correspondant pas aux critères de la décence définis par le décret 2002-120 du 30 Janvier 2002.

Lors de la présentation du projet par les pouvoirs publics, l'éligibilité à l'amortissement fiscal était présentée dans ces termes :

"L'investisseur devra fournir aux services fiscaux : Une attestation effectuée avant le début des travaux et réalisée par un professionnel prouvant que les caractéristiques majeures du logement font qu'il n'est pas décent.

Un certificat établi par un professionnel attestant qu'après travaux de réhabilitation, les équipements et le confort du logement sont équivalents à ceux d'un logement neuf compte tenu de critères tenant aux performances énergétiques du logement, à ses performances en matière de ventilation ou d'installations de plomberie, de gaz ou d'électricité ou à ses performances acoustiques."

Valeur vénale (Evaluation du bien immobilier)

 

L'estimation de votre bien immobilier ne dépend QUE du prix du marché auquel il convient d' appliquer des coefficients en fonction de certains critères connus.


Une évaluation immobilière peut se faire suivant:

En pratique, l'expert utilise simultanément plusieurs méthodes afin d'en recouper les résultats mais il faut garder à l'esprit que, comme il n'existe pas de prix de marché incontestable, il n'existe pas d'expertise incontestable. Dans le cas d’une estimation avant « vente à la barre » ou par saisie immobilière devant le tribunal de grande instance, l’expert établit une « valeur à la casse » généralement égale à 75 % de la valeur de marché.

  • Par comparaison - valeur vénale :

Elle consiste à comparer l'immeuble avec d'autres immeubles de même type ayant fait l'objet de transactions récentes, d'expertises, de décisions de justice ou encore de décisions de l'administration fiscale. Par analogie on en déduit la « valeur vénale » ou « valeur de marché ».

  • Par actualisation des revenus :

Elle consiste, à partir d'un revenu généralement connu avec précision, à remonter vers le capital. Le revenu dépend plus souvent des circonstances et des règlements que de la valeur de l'immeuble. En outre, le « rendement habituel » ou « taux d'actualisation » ne pouvant s'apprécier que par comparaison, cette méthode constitue dans une certaine mesure une méthode par comparaison.

  • Par estimation du coût de remplacement déprécié :

Elle consiste à estimer le coût de remplacement de l'immeuble (équivalent au coût de reconstruction moins les désuétudes fonctionnelles observées) et à appliquer au résultat un coefficient de vétusté. On ajoute la valeur du terrain considéré comme vacant et suivant son usage optimal. Le résultat de cette méthode est d'autant plus précis que l'immeuble est récent. Pour obtenir une véritable valeur de marché suivant cette méthode, il faut tenir compte de toutes les désuétudes, en particulier les désuétudes économiques.

  • Par indexation :

Elle peut être pratiquée quand, dans un passé relativement proche, une estimation a été établie de manière suffisamment crédible par une vente, une autre expertise, une décision de justice, un redressement fiscal etc… Cette valeur est indexée en fonction de l'évolution des prix des biens immobiliers semblables.

Diagnostic location

 

Si on connait déjà le dossier de diagnostic technique nécessaire lors de la vente d'un bien immobilier et regroupant l'ensemble des diagnostics immobiliers devant être fournis par le vendeur, on n'est toutefois bien moins informé sur les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de location d'un logement.


La multiplication de ces derniers pourrait à terme engendrer la création d'un nouveau dossier de diagnostic technique regroupant cette fois-ci chaque diagnostic location devant être présenté par le propriétaire bailleur.

Qu'il s'agisse d'une maison où d'un appartement, un propriétaire souhaitant louer son bien immobilier doit ainsi désormais s'affranchir d'un certain nombre de certificats de conformité afin d'élargir la connaissance du logement que devra avoir le futur locataire avant de s'engager. La réalisation de 3 « diagnostics locations » incombe à présent au propriétaire souhaitant lancer son bien sur le marché locatif :

  • Le diagnostic location DPE (Diagnostic de performance énergétique)
  • Le diagnostic location ERNT (Etat des Risques Naturels et Technologiques)
  • Le diagnostic immobilier location plomb.

 

Conformité piscine

 

Le diagnostic piscine atteste de la mise en conformité des piscines à usage individuel et collectif en matière de sécurité. Il consiste à lutter contre les risques de noyade.


La loi en matière de sécurité de piscine


Depuis la loi du 3 janvier 2003, et ce afin de lutter contre les risques de noyade, la législation impose des normes de sécurité piscine bien précises :
1er janvier 2004 : qu'elles soient à usage individuel ou collectif, les piscines privées nouvellement construites devront être pourvues d'un dispositif de protection répondant tout autant à la nouvelle réglementation des normes de sécurité de piscine qu'à un respect du confort et de la qualité d'utilisation.
1er mai 2004 : les piscines existantes des locations saisonnières devront également être pourvues d'un tel dispositif de mise en sécurité.
1er janvier 2006 : ces normes de sécurité de piscine devront équiper toutes les autres piscines existantes.

Les piscines concernées par cette loi sur la sécurité des piscines


Cette mise en conformité édictée par la nouvelle réglementation sur la sécurité d'une piscine concerne les piscines privées de plein air dont le bassin est totalement ou partiellement enterré (piscine familiale, de camping, d'hôtel...). Aucune taille minimum de bassin n'ayant été définie pour qualifier une piscine, les spas enterrés sont également concernés par la loi sur la sécurité des piscines.

Lorsqu'un système de sécurité est déjà présent, une vérification de conformité est nécessaire (un document attestant d'une bonne conformité aux normes de sécurité pour piscine devra être délivré par le fabriquant ou par un contrôleur technique).

Les piscines non concernées par cette loi sur la sécurité des piscines

Les piscines hors-sol, gonflables, démontables, d'intérieur, ainsi que celles disposant de la surveillance d'un maître nageur, ne sont pas concernées par cette réglementation destinée à sécuriser les piscines.

La sécurité de votre piscine : responsabilité et sanctions en cas de non-conformité

En ce qui concerne l'installation d'un dispositif de sécurité pour piscine, la responsabilité en incombe au propriétaire s'il s'agit d'une piscine déjà existante ou au maître d'ouvrage dans le cas d'une nouvelle piscine.

En cas de non respect des normes de sécurité, le responsable encoure une amende de 45 000 euros ainsi que des sanctions pénales.

Textes de loi relatifs à la sécurité d'une piscine

Les textes de loi relatifs aux normes de sécurité des piscines sont : la loi 2003-9 datant du 3 janvier 2003, confirmée par le décret d'application n° 2003.1389 du 31 décembre 2003 (ce décret modifia le code de la construction et de l'habitation), lui-même modifié le 7 juin 2004 par le décret n° 2004-499 fixant les exigences de sécurité des quatre types de dispositifs.